Главная | Единая система индентификации земельных участков

Единая система индентификации земельных участков


Проблема идентификации земельных участков в гражданском обороте. Оформление правоудостоверяющего документа на земельный участок, помимо правоустанавливающего, является одним из требований земельного законодательства для первичного рынка п.

Тот, кто однажды испытал на себе эту процедуру, прекрасно знает, каких усилий, времени, затрат и рисков это требует. Между тем, анализ норм ЗК показывает, что назначение правоудостоверяющего документа на земельный участок вовсе не состоит в том, чтобы удостоверить права. Для этого есть правоустанавливающий документ. Для того чтобы соотнести между собой эти понятия и определить назначение каждого из указанных документов на земельный участок обратимся к определениям.

В соответствии с подп.

Удивительно, но факт! Поэтому сказанное является еще одним аргументом в пользу совершенствования механизмов предоставления земельных участков под застройку, так как в действующем законодательстве он касается вопросов принудительного прекращения права собственности на недвижимость и, стало быть, затрагивает права и охраняемые законом интересы, противоречит Конституции, ГК и другим законодательным актам по вопросам собственности.

К правоустанавливающим документам Земельный кодекс относит: Правоудостоверяющими документами ЗК признает документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка и выдаваемые территориальными органами по управлению земельными ресурсами собственникам земельных участков и землепользователям на основании правоустанавливающих документов.

К правоудостоверяющим документам ЗК относит: Формы правоудостоверяющих документов в настоящее время утверждены постановлением Правительства РК от Из определений, данных в ст.

Перечень правоустанавливающих документов в ЗК носит исчерпывающий характер и не включает, например, свидетельство о наследовании. Правоудостоверяющие же документы, как вытекает из определения, призваны не удостоверить право, а идентифицировать земельные участки в гражданском обороте.

В связи с изложенным закономерен вопрос, во-первых, о том, правомерно ли документ на земельный участок, который необходим для того, чтобы идентифицировать земельный участок, называть правоудостоверяющим, и, во-вторых, нужно ли правоудостоверяющий то есть идентификационный документ на земельный участок делать именным?

В связи с тем, что форме правоудостоверяющего документа на земельный участок постановлением Правительства от Между тем из норм ЗК подп.

Удивительно, но факт! Перечень правоустанавливающих документов в ЗК носит исчерпывающий характер и не включает, например, свидетельство о наследовании.

В этой связи вызывают сомнения установленные Правительством РК формы актов на земельные участки. Во-вторых, если земельный участок идентифицирован на первичном рынке выдачей правоудостоверяющего документа, то зачем его снова идентифицировать на вторичном рынке? Ведь параметры земельного участка не изменились.

Удивительно, но факт! Каждому документу присваивается уникальный идентифицирующий номер.

О переходе права от одного лица к другому свидетельствует правоустанавливающий документ. А идентификационный документ при смене правообладателя может передаваться от одного лица к другому от отчуждателя к приобретателю, от наследодателя - к наследнику и т. Более того, в ЗК только для первичного рынка установлено требование о необходимости оформления правоудостоверяющего документа на земельный участок п.

На вторичном рынке земельный участок может идентифицироваться актом на право собственности право землепользования , оформленном на отчуждателя.

Акт можно передать приобретателю. Запись же об отчуждателе можно аннулировать путем зачеркивания. Изложенную процедуру идентификации земельных участков на вторичном рынке в настоящее время можно использовать на основании действующего законодательства. В будущем для решения возникающих проблем необходимо: В настоящее же время из-за сложившейся практики оформления правоудостоверяющего документа на земельный участок на каждого нового собственника землепользователя при смене правообладателя увеличиваются не только время и затраты участников гражданского оборота, но, значительно, что иногда важнее, их риски.

Так, например, если участники сделки прибегнут к нотариальной форме хотя это не требуется по законодательству и в момент нотариального оформления сделки произведут расчеты, а затем на основании такого договора приобретатель обратится в земельные органы для оформления правоудостоверяющего документа на свое имя акта на земельный участок с целью последующей регистрации прав на земельный участок, то это вовсе не означает, что его права после оформления акта на земельный участок будут зарегистрированы.

Дело в том, что согласно ст. Поэтому до момента государственной регистрации то есть до подачи заявления о регистрации в центр по недвижимости правообладателем собственником, землепользователем признается отчуждатель. По его обязательствам на принадлежащее ему имущество может быть наложен арест.

В случае его смерти на его имущество открывается наследство. При подаче заявлений в суд о его банкротстве на имущество налагается запрет на распоряжение. В итоге, приобретателю, который с отчуждателем нотариально оформил договор, произвел с ним расчет, и, затратив время и средства, оформил на себя правоудостоверяющий документ, при наступлении вышеуказанных обстоятельств откажут в государственной регистрации.

Он имеет право вернуть свои деньги, но на это тоже потребуется много усилий, даже если отчуждатель окажется добросовестным участником гражданского оборота. Риски приобретателя уменьшаются, если участники обращаются непосредственно в центр по недвижимости, совершают сделку непосредственно в регистрирующем органе и подают заявление на регистрацию. На основании зарегистрированного договора приобретатель в последующем обращается в земельные органы для оформления акта на земельный участок.

Но, во-первых, не все регистрирующие органы принимают на регистрацию заявления, если на приобретателя не оформлен правоудостоверяющий документ, и, во-вторых, если заявление принимается, то после регистрации права собственности на основании правоустанавливающего документа договора , приобретателю приходиться в последующем тратить время и средства на оформление и регистрацию уже повторную правоудостоверяющего документа.

В соответствии с законодательством регистрация правоудостоверяющего документа не требуется, так как объектом регистрации являются права, а не документы.

Ведь право на основании договора, совершенного непосредственно в центре по недвижимости, уже зарегистрировано!

Однако практика повторной регистрации правоудостоверяющего документа актов на земельный участок повсеместно распространилась в Казахстане. В итоге, на зарегистрированном правоустанавливающем документе договоре стоит одна дата регистрации, а на правоудостоверяющем акте на земельный участок - другая.

Удивительно, но факт! Но, во-первых, не все регистрирующие органы принимают на регистрацию заявления, если на приобретателя не оформлен правоудостоверяющий документ, и, во-вторых, если заявление принимается, то после регистрации права собственности на основании правоустанавливающего документа договора , приобретателю приходиться в последующем тратить время и средства на оформление и регистрацию уже повторную правоудостоверяющего документа.

Между тем, права на земельный участок возникли с момента регистрации права на основании правоустанавливающего документа договора , а не акта на земельный участок. Все изложенные проблемы оформления правоудостоверяющего документа на земельный участок актов на право собственности, право постоянного или временного землепользования и регистрации прав на них обусловлены нормой ЗК, которая документ, призванный идентифицировать земельный участок, обозначила как правоудостоверяющий документ.

Предлагаемые нами изменения в законодательство о замене таких документов на идентификационные документы не только способствуют упрощению процедур, сокращению затрат на оформление прав на земельные участки, но и способствуют значительному уменьшению рисков участников гражданского оборота. Недостатки действующего законодательства по предоставлению земельных участков в Республике Казахстан и концепция необходимых изменений предоставления земельных участков.

Проведенный анализ процедур предоставления права на земельный участок позволяет заключить общий вывод о необходимости совершенствования действующего законодательства в этой сфере.

Эта проблема может иметь как долгосрочные так и краткосрочные варианты решения. В отдаленной перспективе совершенствование законодательства потребует разработки, принятия и последующей реализации комплексной программы о недвижимости[23]. В более краткосрочной перспективе по нашему мнению следует предпринять следующие действия. Во-первых, предоставление земельных участков в собственность или землепользование, особенно на подготовительной стадии, закон например, п.

Мы полагаем, что оптимальным выходом из сложившейся ситуации, исключая вариант разработки изменений и дополнений в ЗК по совершенствованию механизмов предоставления земельных участков, является использования в качестве общего правила предоставления прав на земельные участки посредством организации и проведения торгов.

Целесообразность этого порядка обуславливается тем, что на практике при предоставлении земельных участков наиболее продолжительные во времени, затратные и оставляющие широкий простор для субъективного усмотрения и коррумпированности являются так называемые подготовительные стадии предоставления земельных участков и необходимость самостоятельного согласования заинтересованным лицом с уполномоченными государственными органами и должностными лицами.

Эти негативные стороны будут исключены, поскольку на публичные торги должны будут выставляться только полностью сформированные земельные участки определены идентификационные характеристики, включая кадастровый номер, установлены градостроительные регламенты и т. Специальные случаи предоставления земельных участков адресное предоставление должны рассматриваться и определяться в качестве исключений из общего правила и их перечень должен иметь исчерпывающий характер.

По нашему мнению, сюда должны быть отнесены случаи предоставления прав на земельный участок 1 на безвозмездной основе, 2 если на нем расположены здания строения, сооружения , принадлежащие на праве частной собственности ст. Данный порядок должен распространяться в качестве общего правила на все случаи предоставления земельных участков из государственного земельного фонда, кроме тех, которые специально указаны в законе.

Данный вопрос детально регламентирован в действующем земельном законодательстве ст. Неприменение данного порядка на практике обусловлено следующими причинами: Во-вторых, необходимость совершенствования механизма предоставления прав на земельные участки, закрепленных в ЗК. Исключая недостатки выходящие за предмет настоящей статьи например, понятие земельного участка как недвижимой вещи, прав на них, вопросов зонирования земельных участков и других , важно указать на следующие обстоятельства: А если принимать особенности предоставления прав на земельные участки, существующие на региональном уровне, то можно констатировать ее нежизнеспособность; 2 проблема компетенции при предоставлении прав на земельные участки.

Одна из главных задач должна быть сведена к выявлению роли, места, а главное необходимости участия в этом процессе наряду с государственными органами и государственных предприятий. Фактически сегодня в Казахстане действуют параллельно четыре системы государственных органов и предприятий: Важно, что каждая система государственных органов и предприятий осуществляют приблизительно аналогичные функции по контролю представляемых документов, ведению реестров, содержащих сведения об объектах недвижимого имущества, представление информации о недвижимости в другие государственные органы.

При этом полнота каждого реестра является относительной, при практическом отсутствии реального взаимодействия, а правовые последствия неполноты - различные.

Удивительно, но факт! Специальные случаи предоставления земельных участков адресное предоставление должны рассматриваться и определяться в качестве исключений из общего правила и их перечень должен иметь исчерпывающий характер.

Не менее важен и тот факт, что существенно возрастают затраты государства, поскольку трижды финансируется ведение реестра недвижимости. Из-за последовательного рассмотрения каждым ведомством отнесенных к их компетенции вопросов, существенно замедляется подготовка документов при сделках и обороте недвижимости в целом. Кроме того, вызывает сомнение правомерность возложение функций государственных органов на государственные предприятия, практику заключения ими гражданских договоров по проведения кадастровых работ.

В-третьих, необходимость разграничения при предоставлении прав на земельные участки для строительства ст. Возможен так же смешанный вариант, когда территория, необходимая под застройку, охватывает земельные участки двух категорий.

По нашему мнению едва ли оправданно говорить о предоставлении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Распорядиться чужой землей, как и иной собственностью, никто не вправе. Первоначально ее следует изъять для государственных нужд, а уже потом предоставлять для строительства.

Удивительно, но факт! Временное хранение документов, помещенных в электронное хранилище, осуществляется до представления соответствующих документов в установленном Законом порядке в орган регистрации прав, но не более трех месяцев.

Поэтому сказанное является еще одним аргументом в пользу совершенствования механизмов предоставления земельных участков под застройку, так как в действующем законодательстве он касается вопросов принудительного прекращения права собственности на недвижимость и, стало быть, затрагивает права и охраняемые законом интересы, противоречит Конституции, ГК и другим законодательным актам по вопросам собственности. При этом значение правил частей 2 и 3 п.

В-четвертых, целесообразно разработать и принять нормативный правовой акт например, Постановление Правительства , в котором были бы подробно расписаны схемы предоставления прав на земельные участки.

Идентификация земельного участка как объекта оценки

Имеющиеся в нашем распоряжении описания фактических процедур предоставления прав на земельный участок в различных регионах Казахстана только подтверждают сделанный выше вывод о том, что разрешительные процедуры в этой сфере нуждаются в совершенствовании. По нашему убеждению, совершенствование механизмов предоставления прав на земельные участки на местном уровне не может ликвидировать законодательные недоработки и противоречия механизма предоставления права на земельный участок, содержащиеся в ЗК.

В-пятых, должна быть осуществлена оптимизация структуры государственных органов, участвующих в процессе предоставления земельных участков, уточнение их полномочий в этой сфере. Их материальная база должна быть передана соответствующим органам, которые самостоятельно будут осуществлять возлагаемые на них полномочия; 3 предусмотреть создание единого государственного органа в организационно-правовой форме - государственное учреждение , который бы осуществлял ведение единого кадастра недвижимости.

Государственные органы по архитектуре, земельным ресурсам и другие осуществляли бы функции по наполнению соответствующей информационной базы[25].

Данное предложение может быть реализовано в несколько этапов. На первом из них, который потребует минимальных затрат, предлагается освободить территориальные органы по управлению земельными ресурсами от исполнения ими разрешительных функций в механизме предоставления земельных участков на территории населенных пунктов. В настоящее время деятельность территориальных органов Агентства по ЗР дублирует действия органов архитектуры, а также действия, которые могут быть выполнены самостоятельно структурными подразделениями местных исполнительных органов или лицом имеющим соответствующую лицензию.

Кроме того, большая часть этих действий например, проведение землеустроительных работ формирование земельного участка в натуре , подготовка проекта договора о предоставлении земельного участка, изготовление правоудостоверяющего документа, осуществляется государственным предприятием ГосНПЦзем, по отношению к которому Агентство по ЗР является уполномоченным государственным органом.

Важные моменты

Считаем, что проект договора о предоставлении земельного участка может быть составлен юридическим отделом департаментом местного исполнительного органа. Сформировать земельный участок и изготовить идентификационный документ на земельный участок план земельного участка вместо правоудостоверяющего документа вполне могут департаменты или иные структурные подразделения местных исполнительных органов по архитектуре и градостроительству.

Удивительно, но факт! В-пятых, должна быть осуществлена оптимизация структуры государственных органов, участвующих в процессе предоставления земельных участков, уточнение их полномочий в этой сфере.

В этом случае потребуется внести изменения в ЗК: Аналогичные изменения необходимо внести в некоторые другие нормы например, ч. Реализация данного предложения позволит: Считаем, что для процедуры предоставления земельных участков устранение разрешительных функций территориальных органов Агентства по ЗР будет безболезненным.

При этом они будут продолжать исполнять другие возложенные на них важнейшие функции вести мониторинг земель, осуществлять мероприятия по их охране, вести земельный кадастр и др. В-шестых, необходимость проведение правового зонирования земельных участков с определением их идентификационных, целевых и прочих характеристик.

В настоящий момент информация о зонировании территории городов, например Алматы, является закрытой, а системные данные градостроительного кадастра для большей части населения - недоступные. Формирование системы правового зонирования территории населенных пунктов требует разработки специальной государственной программы, выделения финансирования и создания пилотных проектов в некоторых городах Казахстана, с последующим распространением опыта на другие регионы. Подобная мера позволит более эффективно реализовывать право собственников земельных участков и землепользователей возводить жилые, производственные, бытовые и иные здания строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом принятого и публично объявленного зонирования земель подп.



Читайте также:

  • Срок иска подати по недобросовестный поставщик
  • С кем в турции после развода остается ребенок
  • Контракт о расторжении брака образец