Главная | Ипотека в россии а.в. толкушкина

Ипотека в россии а.в. толкушкина


К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России В. Гущин, доктор юридических наук, профессор, декан юридического факультета МГИУ, заведующий кафедрой гражданского права, гражданского процесса. Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье.

Мировая практика решения проблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное и муниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок по жилищным кредитам для получения ипотечного кредита на приобретение жилья.

Популярное за неделю

Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 11 января года N 28 в редакции от 8 мая года "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", которым была одобрена Концепция развития этой системы.

Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере: Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемого жилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан семьи со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловной ориентированности на слои населения со стабильными средними доходами.

Похожая ситуация складывается и в регионах Московская ипотечная программа, целевая программа "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге", Ипотечная программа Красноярского края и другие.

Документы автора

Во всех случаях первыми и главными субъектами, участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики - граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры договоры займа с кредитными и иными организациями с целью приобрести жилье. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья. Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, нужно понимать, что такое правовое положение характеризуется известной сложностью.

Дело в том, что само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры.

Удивительно, но факт! При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых комментируемым Федеральным законом к закладной.

В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать.

Тем не менее обычный порядок совершения ипотечной сделки по приобретению квартиры в современной России подразумевает в первую очередь обращение гражданина к потенциальному кредитору в кредитную и иную организацию с целью выбора кредитной программы и расчета возможного размера кредита. Именно этот факт объясняет изначальное упоминание гражданина в качестве заемщика. Согласно статье ГК РФ заемщиком считается лицо, которое получает от банка или иной кредитной организации кредитора денежные средства кредит в размере и на условиях, предусмотренных договором, обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В то же время в соответствии со статьей Кодекса заемщику может быть предоставлена сумма денег в собственность займодавцем по договору займа. На такую сумму также начисляются проценты, которые подлежат возвращению заемщиком вместе с суммой основного займа. Учитывая родственный характер указанных договоров, а также применение правил, предусмотренных в отношении договора займа, к договору кредита, мы рассматриваем эти договоры в тесной взаимосвязи.

В обоих случаях главная обязанность заемщика-гражданина - обязанность возвратить кредит и начисленные на сумму кредита проценты в предусмотренные договором сроки.

Очевидно, что упоминание в качестве заемщиков только граждан РФ не исключает для иностранных граждан возможности приобрести жилье на территории РФ через систему ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные программы многих российских банков свидетельствуют о том, что отсутствие российского гражданства не препятствует получению ипотечного кредита на приобретение квартиры.

Примером могут выступить предложения ряда ведущих московских кредитных организаций. Так, ипотечная программа Райффайзенбанка RaiffeisenBank определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области.

Исходя из сформулированных в этих ипотечных программах требований к заемщику последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна из-за значительного кредитного риска. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывают наличие гражданства в своих программах.

Так, в Сберегательном банке России Сбербанке для потенциального заемщика, не являющегося жителем Москвы и не имеющего постоянной прописки регистрации в Москве, необходима справка из местного отделения Сбербанка по месту постоянной прописки регистрации о том, что банк не возражает против того, чтобы указанный гражданин получил кредит на приобретение квартиры в Москве.

При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. Однако на сегодняшний день сравнение процедур андеррайтинга в двух странах явно не в пользу России.

похожие документы

Фактически процесс андеррайтинга в США представляет собой тщательно отработанный и проверенный механизм, стандарты которого сформулированы Федеральной жилищной администрацией FHA , Администрацией ветеранов VA , а также агентствами ипотечного кредитования. Применяются такие прогрессивные инструменты, как кредитный скоринг и автоматизированный андеррайтинг. К сожалению, российская процедура андеррайтинга все еще достаточно сложна и многоступенчата. Кредитор имеет по сути неограниченное число поводов и оснований для отказа в предоставлении кредита.

Таковыми могут выступать общая оценка платежеспособности заемщика, не удовлетворяющие кредитную организацию состояние и стоимость выбранной квартиры и многие другие.

Видится целесообразной разработка стандартного положения о проведении андеррайтинга при долгосрочном ипотечном кредитовании. Инициатива в таком случае должна исходить от федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Само положение должно объединить в себе рекомендуемые агентством требования, предъявляемые к потенциальному заемщику и к представляемым им для проверки в российскую кредитную и иную организацию документам.

Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств.

Причем в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие.

Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность.

Согласно пункту 1 статьи ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем как полностью, так и в части долга пункт 1 статьи Кодекса.

Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения.

Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор.

Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки. Солидарная ответственность должника и поручителя наступает, однако, лишь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, что отличает поручителя от созаемщика, поскольку последний ответственен за исполнение в любом случае.

Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключается между кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа.

Поручителем может выступить как физическое, так и юридическое лицо, в то время как созаемщик - обычно лишь физическое лицо.

Удивительно, но факт! Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке

При рассмотрении лица кредитором в качестве поручителя на первый план выходит его платежеспособность. Наконец, еще одним моментом, отличающим созаемщика от поручителя, является то, что доходы созаемщика, как правило, непосредственно учитываются при определении величины ипотечного кредита. Доходы поручителя в этом вопросе не учитываются вовсе.

Таким образом, одними из главных барьеров на пути развития системы ипотечного жилищного кредитования выступают низкая платежеспособность населения и дороговизна ипотечных кредитов. Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января года N 28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов.

Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других.

Удивительно, но факт! При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:

Постановлением Правительства РФ от 3 августа года N в редакции от 8 августа года утверждено Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. В нем обозначены соответствующие категории граждан, которым субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета.

Кроме прочего, указано, что категориям граждан, не перечисленным в Положении и нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций за исключением бюджетных - за счет средств этих предприятий и организаций.

Устанавливая перечень категорий граждан, пользующихся особой поддержкой государства при приобретении жилья через систему ипотечного жилищного кредитования, федеральное законодательство намечает пути развития региональной нормативной базы в данной сфере.

На сегодняшний день ипотечные программы приняты практически во всех субъектах РФ. Ими предусмотрены гарантии и льготы для отдельных категорий граждан со стороны государства при приобретении жилья.

Так, ипотечной программой Красноярского края, которая проводится в соответствии с Законом Красноярского края "О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на - годы" от 5 июня года N установлено, что участниками программы могут выступать граждане, проживающие на территории Красноярского края, а именно: Таким образом, региональные ипотечные программы могут устанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорий граждан, учитывая возможности местных бюджетов.

Участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают также продавцы жилья. Постановлением Правительства РФ от 11 января года N 28 они определены как физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам по их поручению.

Поиск в других каталогах

Согласно статье ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, квартиру, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену статья ГК РФ. Исходя из федеральной ипотечной программы и региональных программ развития ипотечного кредитования, например Московской ипотечной программы, одобренной Постановлением Правительства Москвы от 11 августа года N "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.

Удивительно, но факт! Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.

Стороны продавец и покупатель-заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры, резервируя это жилье за покупателем и обязуясь в будущем заключить основной договор. При другом варианте покупатель-заемщик сначала находит подходящее ему жилье, подписывает с продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры, а затем обращается к кредитору за ипотечным кредитом.

Однако такой вариант представляется более рискованным, так как основной сегодняшней проблемой остается все-таки не подбор подходящего жилого помещения, а получение кредита. В дальнейшем процедура идентична для обоих вариантов: Важным представляется различие между ипотечным кредитованием на приобретение жилья и продажей жилья, например, в рассрочку.

То есть кредит предоставляется покупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге у продавца. Другая ситуация возникает при покупке квартир за счет кредита кредитной или иной организации.

Удивительно, но факт! Материальная выгода от приобретения закладной

Продавец в этом случае не предоставляет кредита, он получает полную стоимость продаваемой недвижимости. Кредит покупателю предоставляет кредитная или иная организация и поэтому в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " от 16 июля года N ФЗ в редакции от 30 декабря года квартира, приобретенная по такому договору, признается находящейся в залоге у кредитора.

Возникает ипотека в силу Закона.

Удивительно, но факт! Однако такой вариант представляется более рискованным, так как основной сегодняшней проблемой остается все-таки не подбор подходящего жилого помещения, а получение кредита.

К ней применяются соответственно правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке. В связи с вышеизложенным и с учетом самой природы жилищной ипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования играют банковские структуры. На текущий момент свои программы ипотечного кредитования имеют уже многие российские банки. Согласно федеральной ипотечной программе основными функциями кредитора считаются: На начальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования свои ипотечные программы существовали лишь у ограниченного числа банков со значительным участием иностранного капитала.

Сегодня должны быть упомянуты и в первую очередь заслуживают внимания ипотечные программы следующих банков: Если анализировать актуальные банковские ипотечные программы и приводить их, что называется, "к общему знаменателю", то можно заключить, что ипотечные кредиты на приобретение жилья предоставляются как в рублях, так и в иностранной валюте. Однако такой доход стоит признать во многом виртуальным в связи с отсутствием возможности у заемщика распоряжаться жильем, обремененным залогом, по своему усмотрению.

Необходимо установить специальные нормативы деятельности и финансовой устойчивости для подобных юридических лиц. В то же время в сфере банковского кредитования под залог приобретаемой недвижимости довольно активно обсуждается так называемая ставка LIBOR.

Фактически данная ставка банковского процента представляет собой антипод фиксированной ставки и рассматривается многими специалистами в области кредитования как очень перспективный финансовый продукт. LIBOR - процентная ставка на международном межбанковском рынке депозитов.

Если выражаться более доступным языком, то это такая ставка банковского процента, по которой кредитуют дают ссуды западные банки.



Читайте также:

  • Исковые заявления о выселении из жилого помещения
  • Как взять ипотеку выгодно молодой семье